Documentación

Dependiendo de la forma de proceder, el ítem de la documentación puede llegar a costar hasta 10 % o más del total de la planta, pero se puede reducir hasta 2%, es decir, uno puede lograr una reducción del 80 % con respecto al valor nominal.

La documentación puede ser un ítem muy caro. Para una planta vamos a necesitar obtener una gran cantidad de permisos o documentos, probablemente los siguientes:
  • Cambio de uso de suelo
  • Permiso de construcción
  • Acceso
  • Red eléctrica
  • Gas
Veamos la realidad: todos los trámites antemencionados requieren planos firmados por profesionales, que pueden ser según el tipo de trámite y plano, un arquitecto, un constructor civil, un ingeniero agrónomo. Ahora, el error más grande que uno puede cometer es buscar algún arquitecto para que le haga todos los planos. Lo que él va a hacer es encargar los trabajos a un dibujante ayudante, a un geomensor, o la persona que corresponde y luego va a firmar los planos y va a cobrarnos a su gusto.
Hace una década atrás construí mi primera obra pequeña, un taller para la fabricación de mermeladas. Tenía 50 m2, costó con materiales y mano de obra exactamente 5.000.000 y se construyó sin ningún permiso en pleno campo. Entonces, para obtener la Resolución sanitaria era necesario legalizarlo, es decir, obtener recepción municipal, hacer planos arquitectónicos, de agua y alcantarillado. Empezamos a buscar, por un dato nos llegó una oferta de 400.000.-, por otro lado otra oferta de 600.000.-. Llegó al terreno una vez una arquitecta recién egresada. Tomó las medidas, se demoró dos días en preparar una bonita cotización por un total de 3.450.000.- Hasta hoy día recuerdo esta cifra. Por teléfono le pregunté como llegó a este monto. Bien pues, me dijo, Ud. tiene tantos metros cuadrados de construcción sólida lo que corresponde a tantas UFs por metro cuadro (como 22 UF por m2 si no me equivoco) lo que corresponde a 20.000.000.-, y tenemos que cobrar el 12 % sobre este monto o sea 2.400.000.-, más 1.000.000.- por el proyecto de agua más 50.000.- por la visita al terreno… Después encontramos un estudiante de dibujo técnico que nos hizo todos los planos y sacó la firma del arquitecto por 120.000.
La moraleja de este cuento es que si lo hace por vía regular se expone a un cobro excesivo y abusivo que puede llegar a costar, como en el ejemplo extremo antes citado al 70 % sobre el valor real invertido. Para referencia, hay un documento interesante, “Valores referenciales para el cobro de honorarios por servicios profesionales de los arquitectos”
Para lograr reducciones en los costos tenemos que seguir nuestra regla de oro general, dividir y separar. Tenemos que dividir los diferentes trabajos y reducirlos a planos. Por lo general, serán necesarios los siguientes planos:
  • Plano de emplazamiento
  • Plano arquitectónico
  • Plano de agua potable, posiblemente con la noria
  • Plano de alcantarillado, posiblemente con la fosa y pozo de absorción
  • Plano de acceso vial
  • Plano de red eléctrica
  • Plano de gas
Luego, tenemos que separar el trabajo, el que conlleva dos partes: el dibujo propiamente tal y la firma legalmente exigida.
Entonces, ¿como hay que proceder y cuales son las normas legales?
Primero, hay que encontrar a un dibujante, puede ser un estudiante de arquitectura, puede ser una dibujante técnico ya establecido. A veces puede ser una oficina con varios dibujantes que provee los servicios a los arquitectos. Esta persona le va a hacer todos los planos y va a “sacar firma” a su profesor, a algún arquitecto o constructor civil conocido. Muchas veces puede ser un estudiante recién egresado con derecho a firma que va a firmar y puede ser que el dibujante quien va a hacer los planos va a tener mejores conocimientos que él quien firma. Importante, obviamente la firma debe ser verdadera y corresponder al profesional con un título valido. Para este tipo de trabajo uno va a llegar a un valor fijo por todo, a veces van a llegar a un acuerdo tipo “el plano vale tanto, la firma vale tanto”.
Hay que tener muy presente que al tomar este atajo asumimos toda la responsabilidad, por lo menos moral, por la integridad de la construcción. Teóricamente ante la ley, el firmante se compromete por la seguridad del diseño, pero en caso de un colapso difícilmente podemos perseguir acciones legales contra él, ya que sería sumamente poco ético de nuestra parte. Somos los últimos responsables por el diseño y la construcción.
Un trabajo completo (proyecto arquitectónico, más proyecto de agua y alcantarillado) para una planta de 800 m2 puede costar alrededor de 800.000 a 1.000.000.- más unos 350.000.- hasta 400.000.- para cambio de uso de suelo, más proyecto de acceso vial de 600.000.- lo que corresponde más o menos al 2-3 % del valor real de obra gruesa. Los valores antemencionados también deben incluir la firma para la recepción final municipal!
Además, hay que estudiar bien el tema si se requiere un cálculo estructural, lo que puede costar otros 600.000.- a 800.000.-. La exigencia legal del cálculo estructural va a depender del criterio del arquitecto municipal quien va a emitir el permiso de edificación.
Creo que personalmente preferiría hacer un cálculo estructural porque la supervivencia de toda la planta va a depender de la integridad del galpón o estructura portante y no tomaría atajos en esta parte.
Ahora, en términos prácticos, el galpón debe ser capaz resistir los terremotos y las cargas impuestas por los techos de las cámaras. Una de las formas más seguras de proceder sin el cálculo estructural es tomar algún galpón que resistió bien el terremoto del 27 febrero como patrón, reducir algo las luces y la altura y aumentar algo el espesor y/o las medidas de los fierros, aumentar algo la cantidad de tensores, etc... En términos de costos adicionales apenas afectaría el costo total, puede que aumente el costo del galpón o la estructura portante en 20 % en términos de materiales, en un 10 % en costo total del galpón, pero apenas en 1 % del costo total de la planta.