Cambio de uso de suelo.

Para obtener el permiso de construcción es necesario que el terreno se encuentre en una zona que corresponde al tipo de actividad que se va a desarrollar. Los terrenos industriales no tienen mayores limitantes para la construcción de plantas frigoríficas pero son extremadamente caros. 0,3 UF por m2 es el punto de partida en la zona de Talca o unos 35.000.000.- por 5000 m2. Los terrenos agrícolas son baratos, se pueden conseguir por 4.000.000.- por los mismos 5000 m2.
El problema es que si se construye una planta frigorífica en un terreno agrícola, depende de la visión que pueden tener las autoridades (Municipalidad y Servicio de Salud) si corresponde o no para que una planta funcione en un terreno de uso agrícola. Interpretando la ley en forma rigurosa, se puede admitir la instalación de una planta frigorífica en un terreno agrícola siempre y cuando se procesan los productos provenientes de la misma tierra. Es decir, si un agricultor que cultiva frambuesa construye una planta para congelar esta frambuesa, no se requiere ningún cambio de uso de suelo. Sin embargo, si se construye una planta que puede congelar 1000 toneladas de frutas al año en un terreno de 1 ha, sería algo difícil de alegar que estas 1000 toneladas provienen del mismo terreno. Entonces en este caso sería necesario efectuar el cambio de uso de suelo. Pero, aparentemente hay muchos casos donde esta exigencia no se cumpla con rigor.
De todas maneras es mejor obtener el cambio de uso de suelo ya que con esto se evite por completo cualquier problema potencial a futuro. Además, puede suceder que la primera autoridad (municipalidad que otorga el permiso de construcción) no exige el cambio de uso de suelo, pero el Servicio de Salud sí.
El proceso de cambio de uso de suelo no es caro, tiene un costo aprox. de 400.000.-, pero se demora entre 3 y 6 meses. Obviamente es poco probable que uno pueda comprar un terreno y esperar 6 meses para comenzar con la construcción. Por lo tanto, hay que conocer bien los criterios que son importantes a la hora de aceptar o rechazar el cambio de uso de suelo.
Veamos cuales son los factores importantes para lograr el cambio de uso de suelo para una planta frigorífica:
Primero, el SAG tiene permitir la “salida” de un terreno del ámbito agrícola. Es decir, si es un terreno de buena calidad y fértil va a ser mucho más complicado sino imposible el cambio.
Por lo general, no conviene intentar el cambio de uso de suelo con clasificación de I y II, de la V y peor no tendrá problemas (por lo menos en VII región y para plantas frigoríficas), y la IV y III se encuentran en una zona gris donde todo va a depender del criterio del evaluador, de las políticas de la región, etc.
El otro punto crucial es si la planta debe pasar por la evaluación de impacto ambiental. Si el proyecto debe someterse a la evaluación, esto involucra un atraso adicional legal de unos 3 ó 6 meses, costos adicionales que pueden fácilmente superar 1.000.000.- y el tiempo necesario para preparar los documentos que pueden tomar otro mes.
Por lo tanto hay que tener muy presente las exigencias para someterse o no al procedimiento de evaluación del impacto ambiental y en caso de estar cerca de los límites, quizás modificar los parámetros de la planta.
Las normas que corresponden están contenidas en el Reglamento del Sistema de Evaluación del Impacto Ambiental (S.E.I.A), especialmente artículo 3.
Para plantas frigoríficas, si pueden producir más de 8 toneladas diarias de residuos (basura) o tengan una potencia conectada mayor a 1000 KVA deben someterse al S.E.I.A. Ver la siguiente letra:
l) Agroindustrias … de dimensiones industriales. Se entenderá que estos proyectos o actividades son de dimensiones industriales cuando se trate de: l.1. Agroindustrias, donde se realicen labores u operaciones de limpieza, clasificación de productos según tamaño y calidad, tratamiento de deshidratación, congelamiento, empacamiento, transformación biológica, física o química de productos agrícolas, y que tengan capacidad para generar una cantidad total de residuos sólidos igual o superior a ocho toneladas por día (8 t/d), en algún día de la fase de operación del proyecto; o agroindustrias que reúnan los requisitos señalados en los literales h.2. o k.1., según corresponda, ambos del presente artículo.
En términos prácticos, en una planta frigorífica en un proceso normal, no se generan más de 15 – 20 % de merma, por lo que una planta que tenga capacidad de producción de 40 toneladas diarias estaría justo por debajo de la norma (40 t * 0,2 = 8 t). Obviamente, pueden haber días cuando todo el producto tenía que ser desechado y con esto se superaría las 8 toneladas de residuos diarios. Por lo tanto, hay que tener cuidado con esto en la elaboración del proyecto. La potencia de 1000 KVA es muy por encima de la producción de 40 toneladas, por lo que nunca sería un factor limitante para S.E.I.A.