Acceso vial

Muchos terrenos que se venden, si bien dan a una calle, camino o carretera, no tienen un acceso establecido y hay que construir uno.
A diferencia de lo que se puede pensar, caminos pavimentados presentan un gran dolor de cabeza para implementar un acceso a una planta frigorífica y la ruta 5 es una verdadera pesadilla. El problema yace en que en las zonas rurales el MOP maneja los accesos que se abren desde carreteras y caminos nacionales hacia un predio. Si tenemos un predio que tiene un acceso ya establecido, esto no presenta problemas.
Sin embargo, si se compra un terreno sin acceso o si se lotea un terreno y se compra un lote sin acceso, la cosa se turna complicada. La normativa de MOP exige la construcción de un acceso que cumpla con los requisitos de ellos, y el básico es: el acceso debe tener la misma calidad y tipo de pavimentación que la carretera desde la cual se está entrando. Si hay una carretera pavimentada, entonces el acceso también debe ser pavimentado. Si la carretera es de tierra, el acceso puede ser de tierra. Un acceso pavimentado desde una carretera nacional involucra aprox. 440 m2 de pavimentación lo que tiene un costo aproximado de entre 4.000.000. y 6.000.000.- sin contar otros detalles, como tubos de desagüe, zanja, pintura, señal Pare, etc. El total de un acceso pavimentado puede variar entre 5.000.000.- y 10.000.000.- y si se trata de Panamericana, varias veces este monto.
Entonces, ¿cuáles son los terrenos idóneos en términos de acceso vial?
En primer lugar obviamente los que tienen ya un acceso establecido, y ahí no importa incluso si se trata de ruta 5. El único problema que puede presentarse en caso de un acceso ya existente es que si hay que ensanchar o mejorar el acceso, podemos convertirnos en un infractor en los ojos del MOP.
En segundo lugar, terrenos que no dan a los caminos pavimentados. Algo ideal sería si el terreno estuviera cerca de una carretera pavimentada, pero no saliera directamente a ésta, sino saliera a un camino secundario no pavimentado público y éste se conectara a corta distancia con el camino pavimentado.
En tercer lugar, los terrenos que están algo alejados de una carretera de uso público y se comunican a ésta mediante un camino vecinal. Si el camino de acceso por sus características permite paso de camiones grandes, probablemente no habrá ningún problema. Sin embargo, estos terrenos pueden presentar otro problema para el cambio de uso de suelo ya que en el proyecto de cambio de uso de suelo se exige tener un acceso adecuado, y si el camino vecinal presenta deficiencias, puede significar un problema legal de cómo mejorarlo.
En penúltimo lugar están los terrenos que dan a la ruta 5 y se encuentran en la caletera (camino de servicio que va en paralelo con la ruta). Hay que presupuestar aprox. 8 - 10 millones para un acceso así.
En el último lugar están los terrenos que dan a la ruta 5 en una parte donde no hay una caletera. En este caso hay que pensar en un monto aprox. de 50 millones para abrir un acceso. Panamericana está llena de campos agrícolas que se venden y se lotean, pero aparte del hecho que están fuertemente sobrevaluados, el mayor problema va a ser el costo de acceso prohibitivamente caro. Y en caso de ruta 5 concesionada vamos a tener que lidiar no solamente con las instancias gubernamentales (MOP) sino también con una empresa que va a hacer todo lo posible para hacerle la vida miserable.